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Valorizzazione immobiliare, per vendere prima e per vendere meglio!

Ti sarà capitato di cercare casa online e di imbatterti in una moltitudine impressionante di annunci.
Pensa che a Roma in questo momento ci sono 40.016 case in vendita, a Torino ce ne sono 12.269. A Milano 15.143.
Incredibile vero!?! E allora perché il potenziale acquirente dovrebbe scegliere proprio il tuo immobile.
Con l’avvento del digitale tutta l’offerta è confluita in una vetrina infinita, e il potenziale acquirente è diventato sempre più informato e pretenzioso.
Se pensi che il neuromarketing ci dice che (salve considerazioni di budget) scegliamo la casa dei nostri sogni in sei minuti, e se consideriamo che questi sei minuti iniziano a decorrere da quando scorriamo gli annunci pubblicitari, puoi capire come le strategie per far risaltare gli immobili sono cambiate e si sono affinate in questi ultimi anni.
Solo vent’anni fa un annuncio con le foto era una rarità. Oggi non solo ci sono le foto ma queste devono essere professionali, rappresentare realisticamente gli spazi, la luce e valorizzarli al meglio, ci deve essere il virtual tour ed essere girato al meglio.
Anche il testo dell’annuncio è passato da una sterile elencazione di vani e caratteristiche ad un annuncio emozionale, che studia le parole giuste per affascinare come in un racconto l’interlocutore, e portarlo ad approfondire, chiedere ulteriori informazioni, visitare fisicamente l’immobile.
Ci sono poi tanti altri meccanismi (anche a pagamento) per ottenere visibilità. Ma per la mia esperienza nulla ha lo stesso effetto di un annuncio ben studiato e realizzato.
Può sembrare una banalità ma dietro c’è uno studio importate.
Primo fra tutto quello dei competitor e il loro continuo monitoraggio. In questo modo possiamo differenziare il nostro immobile per le sue peculiarità e metterlo in risalto in quel marasma immenso di annunci.
Tra le strategie di valorizzazione più interessanti ci sono l’Home staging e il rendering.
Il primo è quello che amo di più. Consiste nell’allestimento dell’immobile, come in una scenografia teatrale. Non si tratta dunque di una ristrutturazione, ma di un allestimento volto a presentarlo al meglio. Attraverso l’Home Staging si ottiene il risultato di vendere un immobile prima e al miglior prezzo di mercato. Provare per credere.

L’home staging si attua in tanti modi diversi, dipende se l’immobile è pieno o vuoto rispetto al mobilio, se occorre rimbiancare, se occorre invece soltanto risistemare, se è abitato o meno.
Si parte sempre da un’operazione di decluttering che consiste nel rimuovere tutto ciò che non serve necessariamente e nello spersonalizzare il più possibile gli ambienti. Tanto in vista di un trasloco è una operazione dovuta e va solo anticipata. Dopodiché si allestisce la stanza per la funzione prescelta.
È importante che durante le visite la casa si presenti esattamente come fotografata, per evitare di ingenerare delusione nell’avventore. Non c’è niente di peggio che usare il grandangolo o sovraesporre la foto così che una volta entrati nell’immobile il cliente rimanga deluso nel constatare la poca luminosità o spaziosità di un ambiente rispetto a come se l’era immaginato vedendo l’annuncio. Bisogna dunque mantenersi fedeli alla verità, esaltandola e presentandola al meglio ma non alterandola.
Tutto questo ti sembrerà possibile solo in una casa disabitata, invece posso dire per esperienza che anche nelle case abitate i proprietari che entrano nell’ottica della valorizzazione sono bravissimi a mantenere tutto come fotografato anche durante le visite. Basterà programmarle in orari e giorni ben determinati per evitare di arrecare troppo disturbo, e consentire di presentare l’immobile al meglio. Sarebbe bene programmare le visite nell’orario della giornata in cui la casa è più luminosa, presentare l’ingresso che è un biglietto da visita al meglio, evitare di cucinare fritti o cibi  che lasciano un forte odore prima delle visite, fare areare bene i locali in modo tale che anche gli altri sensi influiscano nella scelta e nel benessere dell’avventore.
Ora se ti sembra eccessivo tutto questo considera che nella mia esperienza personale sul mercato di Roma in cui l’home staging è una attività ancora del tutto marginale, posso garantire che i clienti intercettati nella pubblicizzazione di una casa allestita sono molto più qualificati, si perde meno tempo, le opposizioni sono limitate e originate quindi ben gestite, il margine di trattativa si riduce i tempi di vendita sono sostanzialmente dimezzati. Attenzione però. Occorre diffidare da chi dice che attraverso l’home staging venderai al di sopra del prezzo di mercato. Quello che di sicuro si ottiene è di vendere al miglior prezzo di mercato, non al di sopra. E con un minimo investimento otterrai il massimo nel minor tempo possibile. Quindi partire da una giusta valutazione è il punto di partenza.

Quando l’home Staging non è possibile, un rendering può supplire alle carenze di un immobile perché può aiutare il potenziale acquirente ad immaginarsi l’immobile dopo una ristrutturazione importante, o un’ottimizzazione degli spazi per esempio.

Andrà valutato caso per caso la fattibilità di uno strumento piuttosto che un altro e scegliere in questo modo la miglior strategia possibile per valorizzare un immobile.

Guarda questi prima e dopo per renderti conto del risultato…. Alla prossima!

Laura Fasano

Fondatore e CEO di Immobylstudio. Consulente legale e mediatore immobiliare, specializzata in tecniche di valorizzazione immobiliare.